نظارت بر بازار مسکن نیازمند راهکار ویژه

ایمان رفیعی

کارشناس مسکن

نظارت و کنترل یکی از مهمترین مراحل اجرای استراتژی و در حقیقت به نوعی ضامن اجرای صحیح آن است. بدون نظارت و کنترل، مطمئناً دقیق ترین و صحیح‌ترین استراتژی‌ها در هر بازاری  محکوم به شکست است و علاوه‌بر ناکامی در رسیدن به اهداف تعیین شده و مدنظر سیاست گذاران،  موجب هدر رفتن منابع و امکاناتی می شود که برای رسیدن به اهداف پیش بینی شده به‌کار گرفته شده است.  در هنگام طراحی استراتژی برای هر بازار، باید در هنگام تعریف، اقدام به شناسایی ظرفیت‌ها و امکانات و منابع لازم برای نظارت بر نحوه اجرای استراتژی‌ها و جمع آوری بازخوردهای حاصل از این نظارت‌ها برای اصلاح راهکارها به منظور کسب بهترین نتیجه و به حداقل رساندن اتلاف منابع کرد. اگر نتوان به درستی امکانات منابع را شناسایی و تعریف کرد و یا هدف گذاری انجام شده منطبق با امکانات و منابع در اختیار و قابل استفاده نباشد، استراتژی‌های تعریف شده نمی‌تواند ما را به اهداف مورد نظر برساند.

بازار مسکن با در اختیار داشتن حدود ۳۰ درصد از حجم اقتصاد کشور به عنوان یکی از اصلی‌ترین بازیگران موثر در بخش‌های مختلف مالی و صنعتی محسوب می شود که علاوه‌بر برخوردار بودن از این حجم قابل توجه، خصوصی‌ترین بخش اقتصاد کشور نیز هست. لزوم سیاست گذاری برای بخش‌های مختلف بازار به ویژه بازار مسکن که ارتباط مستقیم و تنگاتنگی با اساسی‌ترین نیازهای مردم جامعه یعنی تامین مسکن مناسب و همچنین تامین رفاه و امنیت اجتماعی دارد، بر کسی پوشیده نیست. اما به دلیل سهم قابل توجه بخش خصوصی در این بازار، سیاست گذاری و تدوین استراتژی برای این بازار نیازمند توجه ویژه به امکانات و منابع در اختیار و همچنین تعیین ساز و کارهای دقیق و نظارتی برای اجرای این راهکار‌ها است. علاوه بر ملاحظاتی که برای سیاست گذاری در این بخش لازم است، باید نسبت به تنظیم این بازار برای حفظ تعادل عرضه و تقاضا برای حفظ جریان نقدینگی و همچنین ثبات قیمت‌ها اقدامات لازم انجام پذیرد. البته باید توجه داشت که نظارت در این بازار به دلیل ویژگی‌های خاصی چون خصوصی بودن، گستره جغرافیایی زیاد، تعدد نهادهای متولی، حجم سرمایه در گردش و راه‌های فراوان عبور از قانون، نیازمند تدوین و به‌کارگیری راهکارهای ویژه است. در کشوری مانند ایران که اقتصاد آن عمدتاً دولتی و بر پایه نفت و مشتقات آن استوار است، بیشترین انتظار برای حفظ تعادل و نظارت بر بخش‌های مختلف اقتصاد از دولت و بخش‌های دولتی وجود دارد. این انتظار سنتی به دلیل اصرار دولت برای حضور در بخش‌های مختلف اقتصاد کشور که گاه در نقش رقیب برای بخش خصوصی  ظاهر می شود، وجود داشته و دارد. این دخالت که گاهی به‌عنوان نظارت و گاهی به‌عنوان سیاستگذاری و گاهی به عنوان اعمال حاکمیت تعریف می شود موجب کاهش قابل توجه نفوذ و اعمال نظارت دولت در بخش‌های مختلف بازار شده است تا جایی که امروزه شاهدیم دولت از تنظیم قیمت ساده ترین و در دسترس ترین کالاها برای دوره زمانی کوتاهی نیز عاجز مانده است. این ناتوانی موجب شده تا اعتماد عمومی نسبت به اراده دولت در جهت تامین رفاه و حفظ حقوق شهروندان به طرز محسوسی کاهش پیدا کند. نمونه این ناتوانی را در یک‌سال و نیم اخیر که دولت علیرغم اختصاص بیش از ۱۸ میلیارد دلار از ذخایر بانک مرکزی برای تامین کالاهای اساسی نتوانست قیمت این کالاها را حتی کوتاه مدت حفظ کند مشاهده می کنیم.

شاید بتوان علت برخی از نارضایتی‌ها و اعتراضات روزهای اخیر را نیز به ناتوانی و عدم اراده جدی دولت برای کنترل وضعیت بازار پس از تغییر قیمت بنزین دانست. بدون شک نظارت یکجانبه و دولتی بر بازار مسکن هرگز نمی‌تواند اثرگذار و راه گشا باشد.

در حال حاضر، کانال‌های نظارتی موجود بر بازار مسکن به صورت کلی و در حد رصد اطلاعات آماری و گزارش‌های میدانی بوده که در درگاه مرکز ملی آمار و برخی از بخش‌های دولتی مانند بانک‌ها و شهرداری‌ها اعلام می‌گردد. عمده کانال‌های نظارتی موجود برای گزارش‌دهی و اعلام شرایط جاری استفاده شده و ارتباط خاصی با سیاست گذاری‌ها و یا اصلاح استراتژی‌های تدوین شده و یا در جهت کنترل جریان عرضه و تقاضا و رفع نیازمندی‌های مصرف کنندگان واقعی در بازار خرید و فروش و رهن و اجاره املاک به کار نمی رود. کانال‌های نظارتی غیر دولتی نیز معمولاً توسط رسانه‌های مختلف و گزارش‌های مردمی انجام می گردد که عملاً از نظر کاربردی و سیاستگذاری نقش قابل توجهی را در بازار مسکن ایفا نمی کند. دخالتهای بیجا و گاه فراقانونی بخش‌های مختلف دولتی به اسم نظارت و کنترل بر بازار مسکن مانند طرح اجبار مالکان به اجاره دو ساله مسکن و یا اعلام نرخ‌های دستوری به ویژه در سال‌های اخیر در کنار بی توجهی به استفاده از ابزارهای قانونی و کاربردی و موثر مانند اخذ مالیات از خانه‌های خالی و عایدی سرمایه موجب تشدید بی اعتمادی در بین فعالان این بازار شده است. با توجه به امکانات و ابزار مالی و قانونی که قوه مقننه برای اعمال نظارت و سیاست‌گذاری در بخش مسکن در اختیار دولت گذاشته است باید دولت پیش از اعمال نظارت، اقدام به تعریف سطح دخالت خود در این بازار گسترده داشته باشد. با توجه به روش‌ها و سیاست‌های اتخاذ شده توسط کشورهای پیشرو که تجربه موفقی برای سیاست‌گذاری و جهت دهی به بازار مسکن داشته‌اند، می توان به طور خلاصه این طور نتیجه گرفت که دولت‌ها باید در سطح کلان و در جهت مدیریت منابع به ویژه نقدینگی سرگردان موجود در جامعه و در جهت تنظیم این بازار اقدام نماید. اعمال سیاست‌های تشویقی در کنار راهکار‌های کنترلی مانند جلوگیری از ثبت چندین واحد مسکونی ساخته شده با استفاده از تسهیلات دولتی به نام یک نفر و یا اخذ مالیات مضاعف از واحد‌های متعدد می تواند سیاست گذاری کلان را در این بخش به مرحله اجرا برساند.  اتخاذ سیاست‌های سطح پایین و انجام اقدامات کنترلی و نظارتی که توسط بخش خصوصی قابل اجرا است موجب احساس تحکم و دخالت بیجای بخش‌های دولتی در بازار مسکن می گردد.